Kaufen oder mieten: Der Immobilienmarkt in Schweden

„Das ist ein Witz.“ – das ist der übliche Kommentar meiner Familie und Freunde, wenn ich ihnen vom schwedischen Immobilienmarkt erzähle. Bei der Wohnungssuche in vielen Ländern durchsucht man wahrscheinlich zahlreiche Anzeigen auf verschiedenen Portalen, vereinbart Besichtigungen zu passenden Zeiten und verhandelt dann den Preis mit dem Verkäufer oder Vermieter. Die Suche nach einer eigenen Wohnung in Schweden erfordert einen völlig anderen Ansatz – egal, ob es sich um den Kauf oder die Miete einer Immobilie handelt.

Inhalt

1. Einführung
2. Eine Immobilie mieten
   • Mieten bei einer Genossenschaft
   • Wo soll ich anfangen?
   • Mieten von einem privaten Eigentümer
3. Immobilienkauf
   • Bostadsrätt (Genossenschaftseigentum)
   • Äganderätt (Volleigentum)
   • Wo soll ich anfangen?
   • Hypothek für den Kauf von Wohneigentum
4. Umzugsetikette
5. Abschluss

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Einführung

Hier in Schweden haben aufgrund der seit langem anhaltenden Wohnungskrise Eigentümer, Vermieter, Genossenschaften und Bauträger die Oberhand, da es in Schweden einfach zu wenige Wohnungen gibt. Heute stelle ich die Möglichkeiten vor, sich in diesem skandinavischen Land eine Wohnung zu sichern.

Eine Immobilie mieten

Mieten ist in Schweden die beliebteste Art, eine Wohnung zu erwerben. Für die Vermieter ist es äußerst lukrativ, aber nicht unbedingt – Mieter werden oft selbst zu Vermietern.

Mieten bei einer Genossenschaft

Hyresrätt oder „Recht auf Miete“ ist eine sehr schwedische Sache! Wenn Sie eine Wohnung mieten, mieten Sie am besten bei einer Genossenschaft, die sich an schwedisches Recht hält. Diese Lösung garantiert Vertragsstabilität und geregelte Mieterhöhungen (vom Staat kontrolliert). Leider ist diese Art der Vermietung für Neuankömmlinge fast unmöglich. Warum?

Stellen Sie sich vor, Sie stehen Schlange, um eine Mietwohnung zu bekommen, und sammeln dafür noch dazu Punkte! Je länger Sie warten, desto mehr Punkte sammeln Sie; es ist fast ein Nationalsport. Leider ist das Warteschlangensystem schon lange veraltet und einfach nicht mehr effektiv. Dies ist auf das unverhältnismäßige Wachstum der schwedischen Bevölkerung im Verhältnis zur Wohnungskapazität zurückzuführen.

In Malmö beispielsweise haben sich mehrere Genossenschaften zu einem „Warteschlangenkonsortium“ zusammengeschlossen, mit einer einzigen Warteschlange, und das „Stehen“ darin kostet 350 Kronen pro Jahr. Derzeit warten Hunderttausende Menschen in dieser Warteschlange, und die Wartezeit beträgt Jahre. Die gute Nachricht ist, dass es auch Genossenschaften gibt, bei denen es keine Warteschlangen gibt, aber in solchen Fällen müssen Sie sich auf ein sehr strenges Auswahlverfahren einstellen. Normalerweise umfassen die Kriterien in Genossenschaften: keine Schulden oder finanziellen Probleme in der Vergangenheit, kein Vorstrafenregister, keine häufigen Wohnortwechsel in der Vergangenheit und ein Gehalt, das mindestens das Dreifache der Miete übersteigt. Wie Sie sehen, müssen Sie, um auf diese Weise eine Wohnung zu mieten, eine Geschichte in Schweden haben, was diese Option für Neuankömmlinge unerreichbar macht.

Wo soll ich anfangen?

Finden Sie zunächst heraus, welche Genossenschaften Vermietungen ohne Warteschlangen ermöglichen. Sie können Freunde in der Gegend fragen oder einfach nach örtlichen Wohnungsgenossenschaften (bostadsförening, fastighetsbolag) suchen und diese anrufen und dabei Ihr aufrichtiges Interesse an ihrem Angebot und seinen Bedingungen bekunden.

Wenn Sie alle oben genannten Voraussetzungen erfüllen und sich sicher genug fühlen, um sich um eine Wohnung zu bewerben, sollten Sie eine Grundregel beachten: Bleiben Sie nicht anonym. Schreiben Sie, rufen Sie an, fragen Sie nach, suchen Sie Kontakt und machen Sie sich bekannt. Mit etwas Glück werden Sie zu einem Visning, einer gemeinsamen Wohnungsbesichtigung, eingeladen.

Der Besichtigungstermin wird im Voraus von dem Makler festgelegt, der die Immobilie betreut. Die Regeln sind einfach: Etwa fünf Kandidaten, die zuvor nach den oben genannten Kriterien und mit einem Hauch persönlicher Intuition des Mitarbeiters ausgewählt wurden, treffen sich an der Tür, ziehen ihre Schuhe aus und „invasieren“ das Haus der derzeitigen Mieter. Natürlich kann man nicht in jede Ecke schauen, weil das unhöflich ist, und außerdem, wen kümmert das schon – bei einer Besichtigung ist jeder aufrichtig interessiert, da es die erste und einzige Besichtigung in seinem Leben sein könnte. Sie dauert nicht länger als eine halbe Stunde. Der Hausmeister trifft während Smalltalks mit den Kandidaten eine geheimnisvolle Auswahl, aber auf das Urteil müssen Sie einige Tage warten – ein paar Tage, um sich zu fragen, ob der Kommentar über den Riss in der Wand notwendig war oder ob Lächeln Nummer fünf als Flirt mit dem Immobilienmakler interpretiert wurde.

Die Glücklichen, die die Wohnung „bekommen“ haben, schließen einen Vertrag mit der Genossenschaft ab – er kann je nach Situation einzeln oder mit einem Mitbewohner unterzeichnet werden. Die Höhe der Miete (hyra) hängt von fast allem ab: der Anzahl der Zimmer, der Lage und sogar dem Alter des Gebäudes. Die Miete beinhaltet in der Regel Heizung, Wasser, Müllentsorgung und die Reparatur aller Geräte und Möbel, die zur Wohnung gehören. Natürlich muss man eine Kaution hinterlegen, aber deren Höhe ist gesetzlich geregelt. Der Mietvertrag ist in der Regel unbefristet und besagt, dass der Mieter unter keinen Umständen gekündigt werden kann, es sei denn, er verstößt grob gegen die Vertragsbedingungen oder sozialen Normen.

Es ist erwähnenswert, dass schwedische Mietwohnungen standardisiert sind und fast alle mehr oder weniger gleich aussehen. Sie haben auch eine ähnliche Ausstattung: Kleiderschränke, eine IKEA-Küche mit Kühlschrank, Mikrowelle und Herd, ein Kleiderbügel neben der Tür. Die Badezimmer haben weiße Fliesen an den Wänden, dunkle auf dem Boden, obwohl ältere Wohnungen möglicherweise Linoleum haben. In neuen Mietshäusern werden keine Badewannen mehr verwendet - die Badezimmer haben Duschen mit Bodenabläufen. Der Rest der Wohnung verfügt über Holzböden oder -paneele, weiße Wände und einfache weiße Türen.

Das Thema Wäschewaschen darf nicht unerwähnt bleiben – Genossenschaften sind laut Normen verpflichtet, ihren Mietern Zugang zu einer Waschmaschine und einem Trockner zu gewähren. Während in Neubauten oft ein Waschtrockner im Badezimmer zu finden ist, gibt es in den meisten schwedischen Wohnblocks Gemeinschaftswaschräume, in denen Sie Ihren Waschtermin im Voraus buchen müssen.

Mieten von einem privaten Eigentümer

Das bedeutet, dass man eine Wohnung vom Eigentümer mietet, aber das ist nicht unbedingt notwendig, denn in Schweden ist die Zweit- oder sogar Drittmiete recht üblich. Diese Lösung sollte für Neuankömmlinge machbar sein, ist aber ziemlich riskant, insbesondere in Großstädten. Ein solcher Mietvertrag ist sehr instabil, sodass Sie mit unregulierten Mieterhöhungen, horrenden Kautionen oder einer jederzeitigen Kündigung des Vertrags konfrontiert sind - dieses Problem betrifft insbesondere die Hauptstadt, und Rekordhalter ziehen sogar ein Dutzend Mal im Jahr um! Glücklicherweise verbietet das schwedische Gesetz die Räumung von Personen „auf die Straße“ - theoretisch muss der Vermieter warten, bis der Mieter eine Ersatzwohnung findet. Auch private Verträge unterliegen keinen besonderen Beschränkungen - die Wohnung muss keine Standardausstattung oder einen bestimmten Zustand aufweisen. Denken Sie auch daran, dass der Eigentümer die Kandidatur des Mieters häufig den Nachbarn zur Prüfung vorlegen muss, und manchmal können wir im Vertrag auf seltsame Beschränkungen stoßen, wie beispielsweise ein Verbot, Übernachtungsgäste aufzunehmen.

Wie findet man eine Wohnung von einem privaten Eigentümer? Ganz im Gegensatz zu anderen Ländern – lassen Sie sich vom Eigentümer finden! Es klingt komisch, aber aufgrund der Marktrealitäten sind es in Schweden nicht die Eigentümer von Mietobjekten, die werben müssen, sondern die Mietinteressenten. Die meisten Anzeigen von beiden Seiten finden Sie auf blocket.se und auf Facebook.

Durchschnittliche Mietpreise pro Monat für eine 3-Zimmer-Wohnung in verschiedenen Städten und Regionen:

• Stockholm: 8.655 SEK
• Göteborg: 7.619 SEK
• Malmö: 8.756 SEK
• Durchschnitt in größeren Gemeinden: 7.820 SEK
• Durchschnitt in kleineren Gemeinden: 6.930 SEK
• Durchschnitt in ganz Schweden: 7.753 SEK

Quelle: Statistikmyndigheten

Immobilienkauf

Der Kauf einer Immobilie in Schweden ist eine wirklich gute Idee. Historisch betrachtet hat der Wert der Immobilie immer zugenommen, und Leute, die es vor 10-15 Jahren geschafft haben, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen, verdienten ein Vielfaches oder sogar mehrere Dutzend Mal mehr, als sie dafür bezahlt hatten. Günstige Kredite mit niedrigen Zinsen, die wie warme Semmeln verteilt werden, kurbeln den Markt definitiv an und fördern Immobilienkäufe ... von denen es nicht viele gibt.

Bostadsrätt (Genossenschaftseigentum)

Bostadsrätt ist mit Genossenschaftseigentum vergleichbar. Es kann sowohl eine Wohnung in einem Wohnblock als auch ein Haus umfassen – am häufigsten sind dies die in Schweden äußerst beliebten Reihenhäuser (Radhus). Bei einem solchen Haus besitzen Sie die Inneneinrichtung sowie das Nutzungsrecht für das an das Haus angrenzende Grundstück, während die Fassade (Außenbereich, Türen, Fenster, Dach, Schornstein usw.) normalerweise in der Verantwortung der Genossenschaft liegt. Für diesen Komfort ist ebenfalls eine Miete (oder vielmehr eine feste monatliche Gebühr – Avgift) zu entrichten, die jedoch viel niedriger ist als beim Hyresrätt. Sie müssen auch alle Nebenkosten und andere Betriebskosten (Driftkostnad) bezahlen. Als Eigentümer eines Bostadsrätt haben Sie echten Einfluss auf die Geschäftstätigkeit der Genossenschaft, können an wichtigen Entscheidungen teilnehmen und sogar Vorstandsmitglied der Wohnungsbaugenossenschaft sein.

Bedenken Sie jedoch, dass dies Schweden ist und Sie nicht einfach jede beliebige Wohnung kaufen können, selbst wenn Sie das Geld dafür haben. An vielen Orten, insbesondere in etablierten „Nachbarschaftskommunen“, muss Ihre Bewerbung um den Kauf einer Wohnung, selbst wenn der aktuelle Eigentümer damit einverstanden ist, von den potenziellen Nachbarn gebilligt werden.

Stellen Sie sich also auf ein unfreiwilliges Casting ein, bei dem beispielsweise Ausbildung, Art der Arbeit, Familienstand, Lebensstil oder ... Umgangsformen des Kandidaten ausschlaggebend für die Aufnahme sein können.

Durchschnittliche Preise pro Quadratmeter:

• Stockholm: 65 633 SEK
• Göteborg: 45.771 SEK
• Malmö: 33.977 SEK
• Durchschnitt in ganz Schweden: 44 263 SEK

Quelle: Mäklarstatistik

Äganderätt (Volleigentum)

Äganderätt ist unbeschränktes Eigentum. Wenn Sie eine Immobilie besitzen, besitzen Sie das gesamte Gebäude und das Grundstück, auf dem es steht. Der Eigentümer ist für die Nebenkosten und alle Betriebskosten (driftkostnad) sowie Reparaturen verantwortlich. Es fallen keine Miete oder andere feste Gebühren an, die sich aus dem Eigentum ergeben, und beim Kauf einer Immobilie mit freiem Eigentum gibt es keine Abgaben.

Durchschnittliche Preise pro Quadratmeter:

• Stockholm: 53 032 SEK
• Göteborg: 42.518 SEK
• Malmö: 36.193 SEK
• Durchschnitt in ganz Schweden: 30 263 SEK

Quelle: Mäklarstatistik

Wo soll ich anfangen?

Immobilienverkäufe werden in Schweden von Bauträgern (in diesem Fall sind die Regeln denen in vielen Ländern sehr ähnlich, daher werde ich nicht näher darauf eingehen) und Immobilienagenturen (mäklarhus) über ihre Agenten (fastighetsmäklare) abgewickelt. Manchmal verkaufen auch Privatpersonen ihre Häuser und Wohnungen ohne Zwischenhändler, aber die Vermittlung durch Immobilienagenturen ist hier äußerst beliebt. Fastighetsmäklare sind sehr gut ausgebildet und ihre Dienstleistungen sind umfassend – sie kümmern sich um: Immobilienbewertung, finanzielle Beratung beim Verkauf, Home-Staging, Fotosessions, Erstellung von Angeboten und Werbematerialien (z. B. Broschüren für potenzielle Käufer), Organisation von Besichtigungen, Kontaktaufnahme mit Interessenten, Koordination von Auktionen, Hypothekenvermittlung und schließlich Vorbereitung des Kaufvertrags.

Beim Kauf einer Immobilie über eine Immobilienagentur können Sie bis zum Tag der Unterzeichnung des Vorvertrags keinen direkten Kontakt mit dem Eigentümer erwarten – das ist sogar verboten. Nachdem Sie ein interessantes Angebot gefunden haben, müssen Sie den für die Immobilie zuständigen Makler kontaktieren und sich für eine Besichtigung anmelden – oft können Sie dies über die Website der Agentur tun.

Wie bei Genossenschaftsmieten werden Besichtigungstermine im Voraus vereinbart. Auf dem Bürgersteig vor dem Eingang des zu besichtigenden Hauses/der zu besichtigenden Wohnung befindet sich in der Regel ein niedriges Schild mit dem Logo der Immobilienagentur. Sie können während der Dauer der Besichtigung, die in der Regel etwa eine Stunde dauert, zu ihr kommen. Vor Ort beantwortet der für die Wohnung zuständige Makler alle Fragen. Manchmal ist die Wohnung bereits leer, manchmal wohnt noch jemand darin – sie wird immer einem kleinen oder umfassenden Home-Staging unterzogen und die Eigentümer sind nie anwesend.

Hier enden jedoch die Regeln und der gnadenlose Kampf beginnt. Es kann nämlich sein, dass die Besichtigung gar nicht stattfindet – schon vor der Besichtigung kann man dem Makler einen exorbitanten Preis für die Immobilie vorschlagen und wenn dieser die Zustimmung der Eigentümer findet, erhält die Wohnung den Status borttagen innan visning / såld före visning (vor Besichtigung verkauft). Wenn die Besichtigung stattfindet, beginnt gleich danach das Bieten, für das es absolut keine Regeln gibt – jeder, der seine persönlichen Daten angibt, kann bieten und die Angebote sind weder für die Bieter noch für die Eigentümer bindend. Wenn die Gebote bei der Auktion die Eigentümer nicht zufriedenstellen, werden weitere Besichtigungen organisiert. Der endgültige Verkaufspreis liegt normalerweise mehrere Prozent über dem ursprünglichen Preis.

Hypothek für den Kauf von Wohneigentum

Schweden ist ein wahres Eldorado, wenn es um Kredite geht – durch den weit verbreiteten Zugriff auf persönliche Daten, einschließlich Einkommen und finanzieller Situation jedes Einwohners, können es sich die Banken leisten, die Kreditwürdigkeit eines Bewerbers gründlich zu prüfen. Leider bedeutet dies auch, dass Neuankömmlinge in Schweden aufgrund mangelnder Bonität und finanzieller Zuverlässigkeit wahrscheinlich keinen Kredit erhalten.

Die Bonitätsprüfung (kreditupplysning) erfolgt automatisch nach Einreichung eines Kreditantrags, und die geprüfte Person wird lediglich darüber informiert. Alles wird online und telefonisch erledigt. Nach erfolgreichem Bestehen der Bonitätsprüfung und eventueller Telefoninterviews mit der Bank erhält man eine Kreditzusage (lånelöfte). Dieses Dokument ist die Eintrittskarte, um als ernsthafter Kandidat für den Kauf einer Wohnung infrage zu kommen – manchmal verlangen Immobilienmakler es bei der ersten Besichtigung vorzuzeigen.

Es ist wichtig zu wissen, dass Sie, wenn Sie einen Kredit zum Kauf einer Wohnung oder eines Hauses aufnehmen möchten, diesen für eine bestimmte Immobilie zu einem bestimmten Preis aufnehmen müssen. Auf den Websites schwedischer Banken gibt es Rechner, die nach Eingabe persönlicher Daten und Immobiliendetails die Chancen auf einen Kredit und dessen potenzielle Kosten anzeigen.

Der Zinssatz für Wohnungsbaudarlehen in Schweden beginnt bei 2 %, aber ich kenne Leute, die noch bessere Angebote ausgehandelt haben. Das Darlehen kann auch in Raten aufgeteilt und der Zinssatz für einen bestimmten Zeitraum gesperrt werden. Es ist jedoch erwähnenswert, dass die Kreditwürdigkeit von Algorithmen anhand der Fähigkeit berechnet wird, Zinssätzen bis zu 8 % standzuhalten. Sie müssen auch eine Anzahlung leisten – normalerweise 15 % des Darlehensbetrags. Ein Wohnungsbaudarlehen kann einzeln, als Ehepaar oder als Paar aufgenommen werden. Ich kenne auch Fälle, in denen Schwäger oder Großvater und Enkel gemeinsam ein Darlehen aufgenommen haben. Natürlich wirkt sich dies erheblich auf die Kreditwürdigkeit aus, also seien Sie besonders vorsichtig, bei wem Sie das Darlehen aufnehmen. Kreditnehmer sind gleichermaßen mit dem Darlehen belastet, es gibt keine Möglichkeit einer Sicherheit. In einem Standardfall sind vier Parteien an der Unterzeichnung des Immobilienkaufvertrags beteiligt: ​​der Verkäufer, der Käufer, der Vertreter der Immobilienagentur und der Vertreter der Bank, die das Darlehen gewährt. Die Teilnahme eines Notars ist nicht erforderlich, wie dies in vielen Ländern der Fall ist. Zunächst wird ein Vorvertrag unterzeichnet und eine Kaution bezahlt, die auf die Anzahlung angerechnet wird. Nach der Unterzeichnung des endgültigen Vertrags werden die Schlüssel zur Wohnung übergeben.

Umzugsetikette

Auch die Umzugsetikette in Schweden ist ein Thema, das es zu diskutieren gilt. Umzugsunternehmen sind ein lukratives Geschäft, insbesondere solche, die umfassende Dienstleistungen inklusive Reinigung anbieten. Warum? Insbesondere bei der Anmietung einer Wohnung von einer Genossenschaft ist der Vormieter verpflichtet, die Wohnung in demselben Zustand zu hinterlassen, in dem er sie vorgefunden hat – eine gründliche Reinigung (flyttstädning – standardisierte Umzugsreinigung), das Ausbessern von Löchern in den Wänden und das Streichen liegen in seiner Verantwortung. Wenn der neue Mieter oder die Genossenschaft nach dem Auszug mit dem Zustand der Wohnung nicht zufrieden ist, werden dem alten Mieter Reinigungskosten in Rechnung gestellt, die die Kaution übersteigen.

Ebenso sorgfältig sollte der Verkäufer seiner ehemaligen Wohnung vorgehen: Sämtliche Mängel und Schäden müssen vor Unterzeichnung des Kaufvertrags ausführlich schriftlich aufgeführt und die Ausstattung der Wohnung sorgfältig dokumentiert werden. Fehlen bestimmte Geräte oder Möbel, kann der neue Eigentümer eine Zahlung verlangen, sind diese überzählig, kann er die Erstattung der Entsorgungs- oder Einlagerungskosten verlangen.